Kos yang perlu disediakan untuk beli rumah

Cost need to be prepared for buying a property:

1. Deposit of 10% from the purchase price;

2. Legal fees for sale and purchase agreement;

3. Legal fees for loan agreements;

4. Stamp duty for 14A (MOT) / Deed of Assignment (DOA);

5. Stamp duty for Loan Agreement / Charge;

6. Valuation of the property (usually includes in the loan amount);

7. insurance for the property (can be apply with the loan or separate);

8. differential sum (only if the loan amount approved less than 90% of the purchase price)

senaraikan kos agar tidak keliru

Janji Mulut

Perjanjian lisan

Masih ramai yang mengamalkan budaya janji lisan atau oral agreement atau kontrak secara lisan. Kalau dahulu, ‘janji mulut’ adalah perkara biasa kerana kepercayaan yang diberikan oleh pihak-pihak sangat kuat. Amanah yg diberikan dipegang dgn kuat. Bagaimana pula dgn keadaan sekarang? Perjanjian berlisan ini masihkah bole di amalkan? Tepuk dada tengoklah situasi dan keadaan.

Masih ramai diperdayakan oleh pihak2 tertentu dek kepercayaan yang diberikan.


Kesannya pihak yang berhak telah hilang haknya.

Apa yang penting untuk elakkan situasi begini? Jika antara kita berhasrat utk memberi janji, berniat untuk mengamanahkan seseorang dan/atau memasuki kontrak/perjanjian, pastikan:

1. tuliskan janji / kontrak / amanah walaupun atas sekeping kertas;
2. Tandatangani kontrak / janji tersebut:
3. Pastikan ada saksi;
4. Simpan dgn baik dan sesalinan disimpan dgn orang yg dipercayai.

Tindakan di atas bukan bermaksud oral agreement ini tidak bole diguna pakai dan juga tidak sah.

Malah, kontrak lisan ini disahkan dalam akta kontrak. Tetapi untuk mengelakkan dari kemaslahatan / kesukaran yg akan berlaku, tidak salah kita berjaga-jaga.

Antara keburukan janji lisan:
1. Hanya pihak2 yang membuat janji sahaja yg mengetahui dan boleh buktikan kewujudannya, bagaimana jika salah seorang telah meninggal?
2. Keturunan atau ahli keluarga akan bersengketa kerana tidak mengetahui perkara sebenar yang berlaku antara ibubapa dan datuk moyang mereka;
3.kemungkinan untuk mendapatkan hak kita semakin tipis kecuali bukti lain yg diperolehi kuat;

Serta banyak lagi keburukan yang tidak dinyatakan di sini.

Tetapi ada juga perjanjian walaupun bertulis, masih tidak menjaga hak2 pihak2, kenapa?

1. Kerana tidak memahami kesan dan akibat apa yg ditulis;
2. Apa yang ditulis / subject matter tidak sama dan tidak lengkap sebagaimana dijanjikan.

Untuk elakkan, baca dahulu dan fahami apa yg akan di tandatangani.

Power of Attorney / Surat Kuasa Wakil

 

PENDAFTARAN SURAT KUASA WAKIL

(1)APAKAH SURAT KUASA WAKIL?
Surat kuasa wakil ialah dokumen atau instrument pelantikan wakil kuasa oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa untuk sesuatu tujuan tertentu.

Pemberian kuasa boleh dibuat secara am atau secara khursus dengan kuasa yang diberikan sama ada kuasa boleh batal atau kuasa tidak boleh batal mengikut keperluan keadaan masing-masing.
Pelantikan wakil kuasa/penerima kuasa perlu di nyatakan degan jelas di dalam dokumen surat kuasa wakil.

(2)SIAPAKAH YANG BOLEH MENDAFTAR DOKUMEN SURAT KUASA WAKIL?

Sama ada pemberi kuasa atau penerima kuasa mendaftar sendiri atau diwakili oleh peguam dalam urusan mendaftar sendiri atau diwakili oleh peguam dalam urusan pendaftaran dengan mengemukakan permohonan pendaftaran dokumen tersebut di kaunter pejabat pendaftaran surat kuasa wakil, Mahkamah Tinggi Malaya kuala lumpur atau di mana mana pejabat pendaftaran mahkamah tinggi di seluruh semenanjung Malaysia.

(3)BAGAIMANA MENDAFTAR DOKUMEN SURAT KUASA WAKIL?

(1)Dua (2) set dokumen surat kuasa wakil perlulah disediakan:
a)satu (1) salinan asal dokumen surat kuasa wakil (untuk simpanan sendiri) ; dan
b)satu (1) salinanpendua dokumen surat kuasa wakil (untuk difailkan dan diserahkan ke mahkamah).

(2)Penurunan tandatangan pemberi kuasa mestilah disaksikan oleh pihak-pihak berikut:
(a)Di semenanjung Malaysia;
• Majistret;
• Jaksa Pendamai;
• Pentadbir tanah;
• Notari Awam;
• Pesuruhjaya Sumpah;
• Peguambela dan Peguamcara;atau
• Pegawai bagi syarikat yang menjalankan tugas-tugas bank yang berdaftar di bawah undang-undang bertulis di semenanjung Malaysia.

Dokumen surat kuasa wakil yang disempurnakan oleh saksi-saksi diatas mestilah dalam borang yang diperuntukkan dalam Akta surat kuasa wakil 1949 seperti berikut:
• BORANG I-Format pengesahan untuk individu.
• BORANG II-Format pengesahan untuk syarikat.

(b)Di luar semenanjung Malaysia:
• Notari Awam;
• Pesuruhjaya Sumpah;
• Mana-mana Hakim;
• Majisteret;
• Konsul British atau Naib-Konsul British;
• Wakil kepada Baginda Ratu Britain;
• Konsul Malaysia;
• Bagi dokumen yang disempurnakan di Ara Saudi,oleh Pesuruhjaya Ziarah Malaysia.
• Bagi dokumen yang disempurnakan di Singapura,oleh peguambela dan peguamcara mahkamah agong Singapura;atau
• Bagi dokumen yang disempurnakan di Singapura,oleh pegawai bagi syarikat yang menjalankan tugas-tugas bank di Republik Singapura dan diperbadankan menurut mana-mana undang-undang bertulis Republik itu.

Akta surat kuasa wakil 1949 tidak memperuntukan format khas yang perlu di ikuti, tetapi suatu bentuk pengesahan penyaksian oleh saksi-saksi di atas perlulah disertakan.

(4)BAGAIMANA UNTUK MENDAFTARKAN DOKUMEN PEMBATALAN SURAT KUASA WAKIL?

1)Dokumen-dokumen yang perlu disediakan:
Satu (1) dokumen pembatalan surat kuasa wakil yang asal (untuk simpanan sendiri);dan
Satu dokumen pembatalan surat kuasa wakil pendua (untuk difailkan dan diserahkan ke mahkamah);dan
Dokumen surat kuasa wakil yang asal yang telah didaftarkan di mahakamah tinggi Malaya.

2)Setiap dokumen surat kuasa wakil yang telah didaftarkan akan terus berkuatkuasa sehinggalah:
• Notis pembatalan yang telah difailkan,diterima daripada pihak pemberi kuasa;atau
• Notis pelepasan yang telah difailkan,diterima daripada pihak penerima kuasa;atau
• Pemberi kuasa atau penerima kuasa telah meninggal dunia;atau
• Penerima kuasa telah diisytiharkan sebagai tidak siuman;atau
• Pemberi kuasa telah diisytiharkan sebagai tidak siuman;atau
• Pemberi kuasa telah diisytiharkan bankrap

5)APAKAH BAHASA YANG HARUS DIGUNAKAN?
a)Dokumen surat kuasa wakikl yang hendak didaftarkan mestilah dibuat sama ada di dalam bahasa Malaysia atau bahasa inggeris.
b)Terjemahan hendaklah dilakukan jika surat kuasa wakil itu adalah selain bahasa Malaysia atau Inggeris.Terjemahan yang disertakan mestilah:

• Disahkan oleh jurubahasa yang bertugas di mahkamah;atau
• Terjemahan dibuat oleh mereka yang berkelayakan untuk menterjemah dan disertakan sekali surat akuan berkanun (Statutory Declaration) daripada penterjemah berkelayakan tersebut.

6)BERAPAKAH JUMLAH BAYARAN UNTUK PENDAFTARAN DOKUMEN SURAT KUASA WAKIL DAN DOKUMEN PEMBATALAN SURAT KUASA WAKIL?

Pendaftaran dokumen surat kuasa wakil:
PENDAFTARAN RM 25
DEPOSIT RM 10
SETIAP HELAIAN SEBELUM BAHAGIAN PENYEMPURNAAN RM 2

Pendaftaran dokumen pembatalan surat kuasa wakil:
PENDAFTARAN RM 10
SETIAP BAHAGIAN SEBELUM BAHAGIAN PENYEMPURNAAN RM 2

*NOTA: Setiap dokumen surat kuasa wakil yang telah disempurnakan mestilah disetem terlebih dahulu di pejabat Duti Setem sebelum dikemukakan untuk pendaftaran di Mahkamah Tinggi.

*Akta surat kuasa wakil 1949 tidak terpakai di Sabah dan Sarawak.

Sumber: Bar Council Malaysia

Berapa lama proses jualbeli rumah (completion date)?

How long is the sale transaction process?

Proses jualbeli hartanah/rumah adalah bergantung kepada kes itu sendiri. Tetapi standart period adalah tiga (3) campur satu (1) bulan.
Atau dengan kata lain 3+1. Di mana tiga bulan adalah masa tetap yang dihadkan untuk penyempurnaan jualbeli (completion date), dan satu bulan tambahan akan diberikan kepada pihak-pihak untuk penyempurnaan.

Commencement date atau tarikh mula transaksi juga dikira secara berbeza:-

-kes yang mempunyai geran individu (individual title):
jika pajakan / leasehold : 3 bulan dikira dari tarikh peguam memperolehi kelulusan pihak berkuasa;
jika pegangan bebas / freehold: 3 bulan dikira dari tarikh perjanjian disetemkan

-kes yang tiada geran individu iaitu geran masih atas nama pemaju (master title):
3 bulan dikira dari tarikh peguam mendapat surat pengesahan / persetujuan (confirmation) dari pihak pemaju perumahan (developer)

*Sekiranya kes tidak dapat diselesaikan dalam masa 4 bulan maka pembeli perlu meminta kebenaran dari penjual untuk masa tambahan.

Bila kena bayar bank?

Persoalan biasa yang ditanya oleh client biasanya ‘bila saya kena bayar bank ye?’, ‘bila saya mula bayar kat bank untuk loan rumah ni?’.

Jangkamasa biasa dalam proses jual beli rumah adalah dalam masa tiga (3) bulan. Tapi 3 bulan tersebut akan bergantung kepada kes bila ia akan dikira. Dalam 3 bulan tersebut, proses yang akan terlibat adalah:

1. pengeluaran cek yang pertama oleh bank pembeli kepada bank penjual (sekiranya penjual masih mempunyai hutang bank); dan

2. pengeluaran cek yang kedua oleh bank pembeli kepada peguam penjual.

Setelah berlaku proses 1. di atas, maka bulan seterusnya, pembeli perlu membuat bayaran pertama kepada bank. Jangan risau sekiranya, kes jualbeli anda dah tertangguh selama 5 bulan atau lebih, selagi proses pertama di atas belum berlaku maka anda belum perlu bayar kepada bank.

Ibarat kata, A meminjamkan RM100 kepada B, B hanya akan membayar balik duit tersebut sekiranya dia telah menerima RM100 tersebut. Jika B belum terima RM100 tersebut, dia tak perlu buat bayaran apa-apa kepada A.

 

Tips Beli Rumah

Ingin beli rumah? Rumah Pertama anda? Mesti masing-masing teruja untuk membeli rumah pertama, tak sabar nak dapat rumah cepat-cepat, tak sabar untuk masuk rumah dan segala-galanya nak cepatkan. Di sini saya ingin kongsikan tips untuk beli rumah, khas untuk yang pertama kali beli rumah dan umumnya untuk beli rumah yang kedua, ketiga dan seterusnya.

Jualbeli rumah bukannya proses yang sekejap ye, ia melibatkan banyak pihak antaranya pihak bank, pihak pemaju, lawyer dan juga penjual serta pembeli, lembaga perumahan, LHDN, Pejabat tanah, ejen hartanah dan ramai lagi. Bila melibatkan banyak pihak, masing-masing mempunyai pendapat sendiri dan juga peraturan sendiri. Amat sukar untuk bersetuju dengan tarikh dan juga ‘dateline’ yang diberikan.

Jadi inilah tips asas yang perlu anda cari untuk membeli rumah pertama:-

1. ILMU
Ya, anda akan melantik peguam untuk menyelesaikan proses jualbeli bagi pihak anda, tetapi anda kena tahu juga serba sedikit tentang proses jualbeli ini. Apa yang perlu anda sediakan untuk beli rumah, berapa banyak wang yang kena sediakan, siapa yang perlu anda hubungi dan bagaimana prosedurnya. Anda perlu tahu itu untuk mengelakkan kes penipuan. Untuk mengelakkan keterujaan anda bertukar menjadi kisah tragis.

Malah dalam kes-kes tertentu, Peguam hanya akan datang selepas anda membuat bayaran deposit kepada tuan rumah / ejen hartanah. Maka, nak tak nak, anda kena ada ilmu dan pengetahuan tentang apa yang perlu anda buat. Banyak sumber yang boleh dirujuk di majalah-majalah, buku-buku serta jaringan internet tanpa sempadan. Jangan malas dan ambil mudah tentang tip pertama ni.

2. WANG

Sekarang ni, jarang tuan rumah bersetuju untuk menjual tanpa deposit rumah kecuali anda mendapat 100% pinjaman. Bank hanya akan menawarkan 90% pinjaman ye untuk rumah pertama dan itu bergantung kepada nilai rumah. Ok, anda perlu sediakan sekurang-kurangnya 10% duit deposit dari harga beli rumah. Kos peguam yang akan melibatkan 2 kos (satu untuk perjanjian jualbeli dan satu lagi untuk perjanjian pinjaman). Kos lain, jika pinjaman anda tidak mencukupi 90% dari harga rumah, anda kena sediakan duit beza untuk cukupkan (top up) pinjaman yang tidak cukup itu. Kadang-kadang ada bank yang tidak masukkan dalam pinjaman, kos nilai rumah, maka anda yang perlu bayar kepada penilai nanti. Jika tidak bernasib baik pula, anda dikehendaki membayar caj kelewatan menyelesaikan pembayaran rumah kepada penjual (late payment interest).

Apa yang pasti, carilah info berkenaan kos-kos yang perlu disediakan sebelum beli rumah kerana silap percaturan, anda yang pening dan stress.

3. KESABARAN

Tips yang penting sekali dalam menyediakan diri anda untuk berhadapan dengan situasi-situasi yang tidak diingini. Sebagaimana yang saya nyatakan di awal tadi, kes jualbeli akan melibatkan ramai pihak dan satu pihak saja tidak dapat menyelesaikan kes jualbeli ini tanpa bantuan dan juga pemahaman pihak lain. Sekiranya pihak-pihak bekerjasama dan juga tahu tugas masing-masing dan berjaya mematuhi tarikh yang telah ditetapkan, itu sudah cukup baik dengan keterujaan anda. Tetapi sayangnya, bukan semua pihak memahami keterujaan kita itu.

Bersabarlah dalam perhubungan dengan peguam, pihak bank dan juga pihak-pihak lain. Kadang-kadang kita nampak macam tiada yang ambil berat tetapi itu hanya pandangan kasar mungkin, kita tak tahu mereka bertungkus lumus menyiapkan kes anda.

Bersabar dan saling membantu itu yang lebih baik dari menghentam dan juga saling menyalahkan. Pilihkan tindakan yang lebih membantu menyelesaikan masalah. Insyaallah, sekiranya anda banyak bersabar… pasti urusan berjalan lancar.

Pengalaman saya sendiri menguruskan kes, anak guam yang sabar dan sopan bicaranya lebih teratur kesnya dan tiada banyak masalah. Percayalah apa sahaja urusan, Allah akan permudahkan dengan mudahnya diri kita.

Proses Jual Beli Rumah

The process involved in getting you registered as owner of the property 

(in cases where title is issued)

1. Both seller and buyer sign transfer form 14A.
2. Lawyer send transfer form to stamp office for adjudication to ascertain how much stamp duty is to be paid/online.
3. Stamp office then stamps ‘’transfer form’’ for a nominal value of RM 10.00 and returns transfer form to lawyer.
4. Stamps office then informs valuation department of transaction. Valuation department then values property and informs stamp office of valuation.
5. Stamps office then issues PDS form to the lawyer. Buyer is normally given three (3) to four (4) weeks to pay stamp duty failing which, a penalty
would be imposed.
6. Lawyer collects stamp duty from purchaser and proceeds to stamp transfer form. It may take about two or three days for the stamp office to return
the lawyer the duly endorsed form. After stamping transfer form, lawyer presents the transfer form to the land registry / office for registration.

On presentation, you would be the registered owner of the property. However it may take one to two weeks (depending on which
land office) before the physical title is returned by the land registry/office. With the computerization process implemented in all land offices/ registries
in the country, the process is expected to be shortened.

*If you obtain a loan from a bank to buy the property, the title would be sent to the bank. You should get a photocopy of the title from the lawyer
for your record.

Appointment of lawyers

1. You have the right to appoint a lawyer of your choice to act for you in any transaction whether it is a purchase from a developer or an
individual. After all legal fees etc, are borne by you.

You should ascertain that:-
a) He is a lawyer;
b) That he has a valid practising certificate for the current year.
-Verification of the above can be done with the bar council.
-Each party to the transaction is advised to retain separate lawyers to protect their respective interests.

A lawyer can:
a) Advise, prepare and/or vet document such as SPA, deed of assignment, deed of reassignment, deed of mutual covenants, and deed of reassignment
and loan document. However, the SPA for purchases of residential properties from a developer is a standard form agreement fixed by law;
b) Conduct land, bankruptcy/ insolvency and company searches to ensure that there are no surprises, such as a different registered owner,
encumbrances (charges, caveats), conditions or restrictions on the title( important for a buyer), or that a party is bankruptcy/ insolvent;
c) If there is an individual title, to enter a private caveat to freeze all dealings in the property until it is transferred to the buyer;
d) Send document/instrument to the stamp office for adjudication and arrange for their stamping;
e) Act as stakeholder, to hold all money paid, retain 2% of the purchase price for the purpose of Real Property Gains Tax; and/ or to hold balance of
the purchase price;
f) Prepare and witness the execution of statutory forms;
g) For a sub-sale where the individual title has not been issued, get the consent of the developer to the sale of the property to the new buyer and to
undertake the registration of the property in the name of the new buyer. The lawyer should also get an undertaking from the developer not to further
encumber the property, and for a development project with a master title, a letter of disclaimer from the charge of the master title confirming no
right or interest in the individual property;
h) If the buyer takes a loan, get a letter of undertaking from the lender. The undertaking will include an undertaking that it will not foreclose the
property if the loan, interest, etc has been repaid/paid; and
i) Present the transfer (form 14A) and if applicable, the charge (FORM 16 A) for registration at the land office.

Lawyers’ fee

(for the scale of professional fees chargeable by lawyers).

House seller’s guide

Documents/ information you must provide buyers/buyer solicitors.
a) Copies of your previous sale & purchase agreement and loan agreement /title.
b) Current year quit rent receipt.
c) Current year assessment receipt.
d) Redemption statement from your bank (if you charged your house to the bank).
e) Letter of undertaking to purchaser’s bank to refund purchasers bank loan released to you in the event the transfer/ deed of assignment signed by
you in favour of purchaser cannot be registered/ is defective.
f) Income tax files reference number & which branch

Utility deposits

Make sure you make arrangement with purchaser to obtain refund of the remaining deposits i.e. water, electricity, telephone etc.

for apartments 

Make sure you make arrangements to obtain the refund of deposits which you have paid the developer. You would be required to provide the necessary original receipts to obtain the refund.

Notification of change of ownership of house/ apartment to local authority i.e. majlis perbandaran.

You or your lawyer must notify the local authority of any change in the ownership of any house/ apartment so that its assessment record could be updated. It is an offence if you fail to notify the relevant authorit

Receipt of balance purchase price

Generally, there would be a short time lapse between the payment of the balance price by the purchaser to your lawyer and the date when you receive the balance purchase price from your lawyer depending on the completion of documentation. Please seek clarification from your lawyer.

Nafkah dan Hadhanah

• Nafkah Orang Islam
• Hadhanah

NAFKAH ORG ISLAM
1. Apa itu nafkah ?
-Belanja atau sara hidup kepada mereka yang wajib atas seseorang untuk membiayainya.Contoh ; tempat tinggal, perubatan, pendidikan dll.
2. Sebab-sebab wajibnya nafkah?
• Perkahwinan
-Suami memberi nafkah kepada isteri termasuklah makan, pakai, tempat tinggal, keselamatan (nafkah zahir) dan nafkah batin.
• Keturunan
-bapa memberi nafkah kepada anak.
-sekiranya bapa tiada, maka ibu yang wajib memberi nafkah kepada anaknya.
-bagi anak luar nikah, ibu yang wajib memberi nafkah kepada anaknya.

3. Sebab-sebab nafkah tidak diberikan
-Apabila si isteri memgingkari suruhan suami atau nusyuz seperti:-
• Apabila isteri menjauhkan dirinya atau enggan disetubuhi oleh suaminya tanpa sebab yang munasabah;
• Apabila isteri meninggalkan rumah suaminya tanpa seba-sebab munasabah;
• Apabila isteri enggan berpindah bersama suaminya ke suatu tempat lain.

4. Bagaimana nak tafsir nafkah isteri dan anak?
-Bergantung kepada keupayaan dan pendapatan suami atau ayah, tetapi mahkamah syariah ada budi bicaranya untuk tafsirkan di mana mahkamah ambil kira faktor-faktor:
• Pendapatan dan keupayaan mencari pendapatan
• Keperluan iseri dan anak
• Umur anak
• Kesihatan anak dan isteri
• Tanggungan suami atau bapa.dll.

5. Bila nafkah tamat atau berhenti diberikan?

• Apabila kematian berlaku sama ada pemberi nafkah atau penerima nafkah;
• Apabila isteri nusyuz;
• Apabila tamat tempoh iddah talaq rajie’e;
• Apabila anak lelaki baligh dan pandai berdikari;
• Apabila anak perempuan telah berkahwin;
• Tetapi berdasarkan keadaan semasa, apabila anak-anak telah tamat pengajian dan mendapat kerja atau boleh berdikari dengan sendirinya;
• Si pemberi nafkah tidak mampu lagi atau hilang upaya kerana sakit yang tidak boleh diubati,dll.

6. Boleh atau tidak boleh nafkah diubah atau dipinda?
BOLEH, apabila terdapatnya perubahan dalam perbelanjaan si penerima nafkah dan si pemberi nafkah.
7. Apakah sebab-sebab nafkah diubah atau dipinda?

• Pendapatan bulanan suami atau bapa berubah;
• Harta yang dimiliki oleh suami atau bapa berubah menjadi sedikit atau bertambah;
• Tanggungan dan hutang piutang suami atau bapa bertambah atau berkurangan;
• Status perbelanjaan;dan
• Bukti-bukti tentang keperluan-keperluan isteri dan anak

HADHANAH
Apa itu hadhanah?
-Hak penjagaan anak yang masih kecil yang tidak boleh menguruskan dirinya sendiri selepas ibu dan bapanya bercerai/berpisah.
Siapa yang berhak dapat hadhanah?
-ibu kepada anak kecil
Tempoh hadhanah bagi ibu?
-Hadhanah berterusan sehingga anak kecil tadi mencapai umur mumaiyiz (dapat membezakan baik dan buruk)
Siapa yang menentukan hadhanah?
-Mahkamah syariah
Bagaimana mahkamah boleh berikan hadhanah?
-Berdasarkan beberapa perkara;-
• Kebajikan anak;
• Kemahiran ibu/bapa dalam menjaga anak
• Keinginan/kemahuan/kecenderungan anak untuk pilih tinggal bersama ibu atau bapa;
• Kesesuaian dan kesempurnaan yang diberikan/ditunjukkan oleh ibu atau bapa;
• Taraf hidup ibu atau bapa-jika ibu bekerja sebagai GRO maka mahkamah akan batalkan hadhanah dan memberikan kepada bapa;
• Sekiranya mahkamah berpendapat bahawa ibu atau bapa tidak sesuai untuk diberikan hadhanah,maka mahkamah boleh beri hadhanah kepada penjaga yang lain yang mana mahkamah fikirkan sesuai.
Apakah syarat-syarat hadhanah?
• Keadaan tempat tinggal dan pendidikan;
• Meletakkan anak di bawah kawalan/jagaan orang lain sebelum hadhanah diberikan kepada orang yang layak.
• Tempoh masa melawat yang diberikan kepada bapa atau ibu yang tidak diberikan hadhanah, mestilah munasabah;
• Mahkamah akan tentukan masa dan berapa kerap kepada ibu atau bapa yang tidak diberikan hadhanah untuk berjumpa anak tersebut.

Syarat-syarat yang membolehkan hadhanah diberikan.
1. Islam;
2. Baligh;
3. Umur yang melayakkan ia memberi anak dibawah jagaan itu kasih sayang dan pendidikan yang sempurna;
4. Kelakuan baik dari segi akhlak dan islamiah;
5. Tempat tinggal yang selamat-bebas dari unsur-unsur ganas atau pengaruh tidak baik yang boleh merosakkan akhlak islamiah anak tersebut.

Apakah sebabnya hadhanah kepada ibu tunggal/gugur?
• Jika ibu berkahwin dengan lelaki lain yang bukan muhrim dengan anaknya;
• Jika ibu berkelakuan buruk secara keterlaluan dan terbuka;
• Jika ibu menukar permaustautinnya dengan tujuan untuk mencegah bapa melawat anak kecuali ibu membawa anak ke tempat lahir ibu;
• Ibu murtad/keluar agama islam;
• Ibu cuai atau menganiayai anak dalam jagaannya.

Siapa yang bertanggungjawab bayar upah penjagaan anak?
BAPA, kerana walaupun bapa dan ibu telah bercerai hubungan antara bapa dan anak tidak terputus dan masih berterusan.
Bapa bertanggungjawab untuk memberi nafkah kepada anak walaupun ibu yang jaga anak.
Oleh itu,upah penjagaan anak adalah adalah merupakan sebahagian daripada nafkah.

Bila anak boleh tentukan penjaganya?
Apabila anak mencapai umur mumaiyiz,(boleh bezakan antara baik dan buruk)
Umur mumaiyiz bagi:-
• Anak lelaki-7 tahun
• Anak perempuan-9 tahun

Apa itu hak penjagaan sementara?
Penjagaan yang diperintahkan oleh mahkamah sebelum keputusan siapa yang berhak mendapat hadhanah.penjagaan ini diberikan kepada sama ada ibu,bapa atau orang lain yang mempunyai pertalian dengan si anak.
Siapa yang dapat hadhanah ke atas anak yang tak sama taraf?
Anak tak sah taraf ialah anak yang lahir tanpa ikatan perkahwinan yang sah di antara ibu dan bapanya.
Kebiasaannya, ibu kepada anak tersebut secara automatiknya mendapatkan hadhanah.
Melainkan jika bapa kepada anak itu mahukan hadhanah maka mahkamah akan tentukannya.

Siapakah yang akan berhak dapatkan hadhanah selain daripada ibu?
Mengikut keutamaan;-
1. Nenek sebelah ibu hingga ke atas peringkatnya;
2. Bapa;
3. Nenek sebelah bapa hingga ke atas peringkatnya;
4. Kakak atau adik perempuan yang seibu sebapa;
5. Kakak atau adik perempuan seibu;
6. Kakak atau adik perempuan sebapa;
7. Anak perempuan dari kakak atau adik perempuan yang seibu sebapa;
8. Anak perempuan dari kakak atau adik perempuan yang sebapa;
9. Anak perempuan dari kakak atau perempuan yang seibu;
10. Emak saudara sebelah ibu;
11. Emak saudara sebelah bapa;
12. Waris lelaki yang boleh menjadi warisnya sebagai asabah atau residuary.

Pentadbiran Harta Pusaka

Apa itu harta pusaka?
-Merupakan harta peninggalan si mati termasuk lah harta alih dan harta tak alih.
Apa itu harta alih?
-Merupakan harta yang boleh dialih dari satu tempat ke satu tempat yang lain, contohnya: kereta, perabot, rumah, duit, pakaian dan lain-lain.
Apa itu harta tak alih?
-Merupakan harta yang tidak boleh alih atau kekal di tempatnya contoh: rumah, tanah, sawah, bendang, telaga, dan lain-lain.

Apa bezanya harta pusaka berwasiat dan harta pusaka tidak berwasiat?
Harta pusaka berwasiat: si mati meninggalkan harta dengan membuat wasiat bahawa hartanya itu akan dibahagikan kepada orang-orang yang telah si mati tentukan dan hartanya juga telah dikenalpasti sebelum si mati meninggal dunia.
Di dalam agama islam, si mati hanya boleh mewasiatkan harta tidak lebih dari 1/3 dari hartanya juga telah dikenalpasti sebelum si mati meniggal dunia.
Bagi orang bukan islam (non muslim), wasiat yang dibuat adalah sah walaupun kesemua hartanya diberikan kepada orang yang bukan warisnya selagi ia tidak bercanggah dengan peruntukan di dalam akta pentadbiran harta pusaka dan ia tidak di cabar oleh waris si mati.
Harta pusaka tanpa berwasiat: si mati meninggal dunia tanpa meninggalkan wasiat atau tidak membuat wasiat atau tidak sempat menyediakan wasiatnya.

Apa itu harta pusaka kecil?
Harta alih atau tak alih yang bernilai tidak melebihi RM 600,000.00 misalnya:

1. Tanah sahaja<600,000.00
2. Tanah dan rumah<600,000.00
3. Tanah dan rumah dengan harta alih seperti motokar,wang tunai,barang kemas<600,000.00
Apa itu harta pusaka biasa?
1. Harta alih sahaja bernilai lebih kurang RM 600,000.00 contoh wang simpanan, saham, tunai dan barang kemas;
2. Harta tak alih misalnya tanah bernilai lebih RM 600,000.00;
3. Tuntutan kontigensi di bawah akta undang-undang sivil 1956.
Apa itu ‘PROBET’?
Ia merupakan tindakan untuk memperakukan dan mengesahkan sesuatu wasiat yang di tinggalkan oleh si mati, tujuan probet adalah untuk memberi pengiktirafan kepada sesuatu wasiat yang sah di sisi undang-undang.

MATI MENINGGALKAN HARTA PUSAKA

1. Hartas pusaka kecil dan tanpa wasiat-nilai harta alih tidak>rm 600,000.00 semuanya

Pejabat penyelesaian pusaka kecil pejabat tanah

• Ada pertikaian
• Tiada pertikaian

BICARA
• Penyelesaian => pembahagian
• Rayuan

2. Harta pusaka biasa berwasiat atau tanpa wasiat-harta alih sahaja tanpa kira nilai harta jika harta alih dan tak alih >rm 600,000.00

Mahkamah tinggi/majistret sbg.pen.pendaftar kanan

• Ada pertikaian
• Tiada pertiakaian

BICARA

KEPUTUSAN

• Selesai
• Rayuan

Maklumat/dokumen yang penting semasa membuat permohonan untuk pentadbiran harta pusaka.
• Surat perakuan kematian/pengisytiharan mahkamah,
• Senarai waris-waris si mati- nama, no.k.p, tali persaudaraan(menurut surat faraid bagi orang islam) dan alamat.
• Senarai harta pusaka dan nilaiannya / jumlahnya:
1. tunai, wang simpanan, saham, barang-barang kemas;
2. gaji, pencen, kwsp, insurans nyawa;
3. tuntutan di bawah akta undang-undang sivil 1956(seksyen 7 & 8); dan
4. butir tanah & rumah, kenderaan bermotor ( no. Geran,mukim,lot,jenis rumah.)
• Senarai hutang si mati(yang diketahui)
1. Belanja urusan jenazah, keranda, bayaran kubur, bayaran untuk membakar jenazah,dll.(disokong dengan resit).
2. Hutang-piutang sah seperti baki pinjaman kenderaan, sewa beli, pinjaman kenderaan, kes-kes sivil, dsb, nama-nama si piutang.
• Surat wasiat(jika ada)
• Surat faraid(bagi orang islam sahaja)
• Sijil nikah bagi janda, balu, sijil kelahiran bagi waris yang tidak layak memohon kad pengenalan

AMANAH RAYA BERHAD.

Apakah prosedur untuk memohon pentadbiran terus (summary administration) di Amanah Raya Berhad?

1. Ketua pegawai eksekutif dibenarkan mentadbir harta pusaka yang mempunyai harta alih yang tidak melebihi RM 600,000.00 di bawah seksyen 17 akta perbadanan amanah raya 1995 tanpa surat pentadbiran daripada mahkamah tinggi atau pejabat tanah daerah.ini di buat sekiranya tiada apa-apa permohonan dibuat oleh man-mana pihak lain.

2. Waris-waris atau sesiapa sahaja yang mempunyai kepentingan dalam harta pusaka simati yang tidak melebihi RM 600,000.00 dalam bentuk harta alih sahaja boleh memohon kepada amanah raya berhad untuk menjadi pemegang kuasa.

3. Waris-waris hanya perlu mengisi dan mengemukakan borang permohonan dengan maklumat yang lengkap dan dokumen-dokumen yang membuktikan kematian si mati.

4. Sebaik sahaja permohonan diterima, amanah raya berhad akan memprosesnya dengan mengeluarkan satu pengisytiharan bagi mentadbir harta pusaka tersebut.

5. Amanah raya berhad diberi kuasa untuk menghasilkan aset-aset yang berkenaan bagi tujuan pembahagian.

6. Setelah menjelaskan bayaran duti pusaka (bagi kes-kes kematian sebelum 1 november 1991 sahaja) hutang pusaka dan menolak fee bagi amanah raya berhad, baki aset akan dibahagikan menurut faraid (bagi orang islam), Akta pembahagian(bagi orang bukan islam) atau secara persetujuan antara waris-waris yang berkenaan.

7. Peruntukan undang-undang ini (seksyen 17 akta perbadanan amanah raya 1995) adalah sangat berkesan bagi kes-kes tuntutan kemalangan maut jalanraya di mana waris-waris si mati bercadang mengambil tindakan di bawah seksyen 7 dan 8 akta undang-undang sivil 1956.

PROSES PERMOHONAN UNTUK PENTADBIRAN DAN PEMBAHAGIAN HARTA PUSAKA KECIL
• Mengumpul maklumat penting
• Pemohon mengisi dan menfailkan borang A di pejabat tanah
• Permohonan diproses oleh pejabat tanah-borang B diisi dan dikirimkan kepada pendaftar mahkamah tinggi.
• Penyiasatan dijalankan oleh pegawai penempatan/penghulu dsb.
• Sijil faraid diperolehi daripada majlis agama islam atau kadi.
• Pengesahan daripada pendaftaran pusat mahkamah tinggi-borang C
• Notis perbicaraan oleh pegawai penyelesaian-borang D
• Perbicaraan oleh pegawai penyelesaian pusaka kecil
• Perintah pembahagian-borang E,F
• Bantahan atau kaveat-borang N
• Tempoh rayuan 14 hari daripada tarikh perintah
• Rayuan 14 hari daripada tarikh perintah
• Rayuan ke mahkamah tinggi(borang K2,K1,K3)
• Keputusan rayuan
• Pendaftaran perintah di pejabat tanah.

sumber : Bar Council Malaysia

Info asas pembelian rumah

BUYING A HOUSE

1. ELIGIBILITY
All Malaysian citizens are free to purchase houses within Malaysia save for low-cost houses which can be applied for through the relevant land offices or registries based on the relevant rules for eligibility.

Houses built on Malay reserved land can only be purchased by Malays. Thirty percent of each housing project is to be reserved for bumiputra, purchasers who enjoy 5% to 8% discount on the purchase price.

Foreign purchasers are subject to the approval of the Foreign Investment Committee(FIC) of the Economic Planning Unit of the Prime Minister’s Department based on the FIC “Guidelines on the Acquisition of Properties in Malaysia by Foreign interest”.

2. TITTLE
There are two categories of titles:-
• Freehold-which gives the owner perceptual ownership:
• Leasehold-which allows the owner to stay in possession only for a specific period.
When the specified period ends, ownership reverts back to the authority which issued the title.

Generally, a house is issued a title for the piece of land on which the house is erected; and an apartment is issued a strata title for the specific area on the specific floor of the building in which the apartment or condominium is located.

A search can be done at the relevant lands office or registries to determine whether the title is encumbered. A search can be done on the master title on which the whole or part of the housing project is erected.

3. FINANCING
Bank and other financial institutions have different packages of housing loans to assist house buyers in their purchase. Pursuant to a recent Bank Negara guideline, house buyers can now only obtain housing loans of up to a maximum of 60% of the purchase price for the purchase of a second or subsequent house.

Other than financing from a bank or financial institution, the Employees Provident Fund (EPF) currently provides two schemes of withdrawal for its depositors prior to attaining the age of 50:-

• For purposes of buying or building a house or a shop house consisting of a residential unit, depositors can withdraw the difference between the purchase price and the loan obtained plus 10% of the purchase price, or 30% of the total amount deposited in the EPF whichever is lower;
• For purposes of reducing or settling housing loans (i. e for one property only), depositors can further withdraw 20% of the total amount deposited in account no. 2 with the EPF, or the amount of the housing loan remaining outstanding, whichever is lower after a period of 5 years from the first withdrawal and thereafter at 5- year intervals.