Kos yang perlu disediakan untuk beli rumah

Cost need to be prepared for buying a property:

1. Deposit of 10% from the purchase price;

2. Legal fees for sale and purchase agreement;

3. Legal fees for loan agreements;

4. Stamp duty for 14A (MOT) / Deed of Assignment (DOA);

5. Stamp duty for Loan Agreement / Charge;

6. Valuation of the property (usually includes in the loan amount);

7. insurance for the property (can be apply with the loan or separate);

8. differential sum (only if the loan amount approved less than 90% of the purchase price)

senaraikan kos agar tidak keliru

Janji Mulut

Perjanjian lisan

Masih ramai yang mengamalkan budaya janji lisan atau oral agreement atau kontrak secara lisan. Kalau dahulu, ‘janji mulut’ adalah perkara biasa kerana kepercayaan yang diberikan oleh pihak-pihak sangat kuat. Amanah yg diberikan dipegang dgn kuat. Bagaimana pula dgn keadaan sekarang? Perjanjian berlisan ini masihkah bole di amalkan? Tepuk dada tengoklah situasi dan keadaan.

Masih ramai diperdayakan oleh pihak2 tertentu dek kepercayaan yang diberikan.


Kesannya pihak yang berhak telah hilang haknya.

Apa yang penting untuk elakkan situasi begini? Jika antara kita berhasrat utk memberi janji, berniat untuk mengamanahkan seseorang dan/atau memasuki kontrak/perjanjian, pastikan:

1. tuliskan janji / kontrak / amanah walaupun atas sekeping kertas;
2. Tandatangani kontrak / janji tersebut:
3. Pastikan ada saksi;
4. Simpan dgn baik dan sesalinan disimpan dgn orang yg dipercayai.

Tindakan di atas bukan bermaksud oral agreement ini tidak bole diguna pakai dan juga tidak sah.

Malah, kontrak lisan ini disahkan dalam akta kontrak. Tetapi untuk mengelakkan dari kemaslahatan / kesukaran yg akan berlaku, tidak salah kita berjaga-jaga.

Antara keburukan janji lisan:
1. Hanya pihak2 yang membuat janji sahaja yg mengetahui dan boleh buktikan kewujudannya, bagaimana jika salah seorang telah meninggal?
2. Keturunan atau ahli keluarga akan bersengketa kerana tidak mengetahui perkara sebenar yang berlaku antara ibubapa dan datuk moyang mereka;
3.kemungkinan untuk mendapatkan hak kita semakin tipis kecuali bukti lain yg diperolehi kuat;

Serta banyak lagi keburukan yang tidak dinyatakan di sini.

Tetapi ada juga perjanjian walaupun bertulis, masih tidak menjaga hak2 pihak2, kenapa?

1. Kerana tidak memahami kesan dan akibat apa yg ditulis;
2. Apa yang ditulis / subject matter tidak sama dan tidak lengkap sebagaimana dijanjikan.

Untuk elakkan, baca dahulu dan fahami apa yg akan di tandatangani.

Power of Attorney / Surat Kuasa Wakil

 

PENDAFTARAN SURAT KUASA WAKIL

(1)APAKAH SURAT KUASA WAKIL?
Surat kuasa wakil ialah dokumen atau instrument pelantikan wakil kuasa oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa untuk sesuatu tujuan tertentu.

Pemberian kuasa boleh dibuat secara am atau secara khursus dengan kuasa yang diberikan sama ada kuasa boleh batal atau kuasa tidak boleh batal mengikut keperluan keadaan masing-masing.
Pelantikan wakil kuasa/penerima kuasa perlu di nyatakan degan jelas di dalam dokumen surat kuasa wakil.

(2)SIAPAKAH YANG BOLEH MENDAFTAR DOKUMEN SURAT KUASA WAKIL?

Sama ada pemberi kuasa atau penerima kuasa mendaftar sendiri atau diwakili oleh peguam dalam urusan mendaftar sendiri atau diwakili oleh peguam dalam urusan pendaftaran dengan mengemukakan permohonan pendaftaran dokumen tersebut di kaunter pejabat pendaftaran surat kuasa wakil, Mahkamah Tinggi Malaya kuala lumpur atau di mana mana pejabat pendaftaran mahkamah tinggi di seluruh semenanjung Malaysia.

(3)BAGAIMANA MENDAFTAR DOKUMEN SURAT KUASA WAKIL?

(1)Dua (2) set dokumen surat kuasa wakil perlulah disediakan:
a)satu (1) salinan asal dokumen surat kuasa wakil (untuk simpanan sendiri) ; dan
b)satu (1) salinanpendua dokumen surat kuasa wakil (untuk difailkan dan diserahkan ke mahkamah).

(2)Penurunan tandatangan pemberi kuasa mestilah disaksikan oleh pihak-pihak berikut:
(a)Di semenanjung Malaysia;
• Majistret;
• Jaksa Pendamai;
• Pentadbir tanah;
• Notari Awam;
• Pesuruhjaya Sumpah;
• Peguambela dan Peguamcara;atau
• Pegawai bagi syarikat yang menjalankan tugas-tugas bank yang berdaftar di bawah undang-undang bertulis di semenanjung Malaysia.

Dokumen surat kuasa wakil yang disempurnakan oleh saksi-saksi diatas mestilah dalam borang yang diperuntukkan dalam Akta surat kuasa wakil 1949 seperti berikut:
• BORANG I-Format pengesahan untuk individu.
• BORANG II-Format pengesahan untuk syarikat.

(b)Di luar semenanjung Malaysia:
• Notari Awam;
• Pesuruhjaya Sumpah;
• Mana-mana Hakim;
• Majisteret;
• Konsul British atau Naib-Konsul British;
• Wakil kepada Baginda Ratu Britain;
• Konsul Malaysia;
• Bagi dokumen yang disempurnakan di Ara Saudi,oleh Pesuruhjaya Ziarah Malaysia.
• Bagi dokumen yang disempurnakan di Singapura,oleh peguambela dan peguamcara mahkamah agong Singapura;atau
• Bagi dokumen yang disempurnakan di Singapura,oleh pegawai bagi syarikat yang menjalankan tugas-tugas bank di Republik Singapura dan diperbadankan menurut mana-mana undang-undang bertulis Republik itu.

Akta surat kuasa wakil 1949 tidak memperuntukan format khas yang perlu di ikuti, tetapi suatu bentuk pengesahan penyaksian oleh saksi-saksi di atas perlulah disertakan.

(4)BAGAIMANA UNTUK MENDAFTARKAN DOKUMEN PEMBATALAN SURAT KUASA WAKIL?

1)Dokumen-dokumen yang perlu disediakan:
Satu (1) dokumen pembatalan surat kuasa wakil yang asal (untuk simpanan sendiri);dan
Satu dokumen pembatalan surat kuasa wakil pendua (untuk difailkan dan diserahkan ke mahkamah);dan
Dokumen surat kuasa wakil yang asal yang telah didaftarkan di mahakamah tinggi Malaya.

2)Setiap dokumen surat kuasa wakil yang telah didaftarkan akan terus berkuatkuasa sehinggalah:
• Notis pembatalan yang telah difailkan,diterima daripada pihak pemberi kuasa;atau
• Notis pelepasan yang telah difailkan,diterima daripada pihak penerima kuasa;atau
• Pemberi kuasa atau penerima kuasa telah meninggal dunia;atau
• Penerima kuasa telah diisytiharkan sebagai tidak siuman;atau
• Pemberi kuasa telah diisytiharkan sebagai tidak siuman;atau
• Pemberi kuasa telah diisytiharkan bankrap

5)APAKAH BAHASA YANG HARUS DIGUNAKAN?
a)Dokumen surat kuasa wakikl yang hendak didaftarkan mestilah dibuat sama ada di dalam bahasa Malaysia atau bahasa inggeris.
b)Terjemahan hendaklah dilakukan jika surat kuasa wakil itu adalah selain bahasa Malaysia atau Inggeris.Terjemahan yang disertakan mestilah:

• Disahkan oleh jurubahasa yang bertugas di mahkamah;atau
• Terjemahan dibuat oleh mereka yang berkelayakan untuk menterjemah dan disertakan sekali surat akuan berkanun (Statutory Declaration) daripada penterjemah berkelayakan tersebut.

6)BERAPAKAH JUMLAH BAYARAN UNTUK PENDAFTARAN DOKUMEN SURAT KUASA WAKIL DAN DOKUMEN PEMBATALAN SURAT KUASA WAKIL?

Pendaftaran dokumen surat kuasa wakil:
PENDAFTARAN RM 25
DEPOSIT RM 10
SETIAP HELAIAN SEBELUM BAHAGIAN PENYEMPURNAAN RM 2

Pendaftaran dokumen pembatalan surat kuasa wakil:
PENDAFTARAN RM 10
SETIAP BAHAGIAN SEBELUM BAHAGIAN PENYEMPURNAAN RM 2

*NOTA: Setiap dokumen surat kuasa wakil yang telah disempurnakan mestilah disetem terlebih dahulu di pejabat Duti Setem sebelum dikemukakan untuk pendaftaran di Mahkamah Tinggi.

*Akta surat kuasa wakil 1949 tidak terpakai di Sabah dan Sarawak.

Sumber: Bar Council Malaysia

Berapa lama proses jualbeli rumah (completion date)?

How long is the sale transaction process?

Proses jualbeli hartanah/rumah adalah bergantung kepada kes itu sendiri. Tetapi standart period adalah tiga (3) campur satu (1) bulan.
Atau dengan kata lain 3+1. Di mana tiga bulan adalah masa tetap yang dihadkan untuk penyempurnaan jualbeli (completion date), dan satu bulan tambahan akan diberikan kepada pihak-pihak untuk penyempurnaan.

Commencement date atau tarikh mula transaksi juga dikira secara berbeza:-

-kes yang mempunyai geran individu (individual title):
jika pajakan / leasehold : 3 bulan dikira dari tarikh peguam memperolehi kelulusan pihak berkuasa;
jika pegangan bebas / freehold: 3 bulan dikira dari tarikh perjanjian disetemkan

-kes yang tiada geran individu iaitu geran masih atas nama pemaju (master title):
3 bulan dikira dari tarikh peguam mendapat surat pengesahan / persetujuan (confirmation) dari pihak pemaju perumahan (developer)

*Sekiranya kes tidak dapat diselesaikan dalam masa 4 bulan maka pembeli perlu meminta kebenaran dari penjual untuk masa tambahan.

Bila kena bayar bank?

Persoalan biasa yang ditanya oleh client biasanya ‘bila saya kena bayar bank ye?’, ‘bila saya mula bayar kat bank untuk loan rumah ni?’.

Jangkamasa biasa dalam proses jual beli rumah adalah dalam masa tiga (3) bulan. Tapi 3 bulan tersebut akan bergantung kepada kes bila ia akan dikira. Dalam 3 bulan tersebut, proses yang akan terlibat adalah:

1. pengeluaran cek yang pertama oleh bank pembeli kepada bank penjual (sekiranya penjual masih mempunyai hutang bank); dan

2. pengeluaran cek yang kedua oleh bank pembeli kepada peguam penjual.

Setelah berlaku proses 1. di atas, maka bulan seterusnya, pembeli perlu membuat bayaran pertama kepada bank. Jangan risau sekiranya, kes jualbeli anda dah tertangguh selama 5 bulan atau lebih, selagi proses pertama di atas belum berlaku maka anda belum perlu bayar kepada bank.

Ibarat kata, A meminjamkan RM100 kepada B, B hanya akan membayar balik duit tersebut sekiranya dia telah menerima RM100 tersebut. Jika B belum terima RM100 tersebut, dia tak perlu buat bayaran apa-apa kepada A.

 

Tips Beli Rumah

Ingin beli rumah? Rumah Pertama anda? Mesti masing-masing teruja untuk membeli rumah pertama, tak sabar nak dapat rumah cepat-cepat, tak sabar untuk masuk rumah dan segala-galanya nak cepatkan. Di sini saya ingin kongsikan tips untuk beli rumah, khas untuk yang pertama kali beli rumah dan umumnya untuk beli rumah yang kedua, ketiga dan seterusnya.

Jualbeli rumah bukannya proses yang sekejap ye, ia melibatkan banyak pihak antaranya pihak bank, pihak pemaju, lawyer dan juga penjual serta pembeli, lembaga perumahan, LHDN, Pejabat tanah, ejen hartanah dan ramai lagi. Bila melibatkan banyak pihak, masing-masing mempunyai pendapat sendiri dan juga peraturan sendiri. Amat sukar untuk bersetuju dengan tarikh dan juga ‘dateline’ yang diberikan.

Jadi inilah tips asas yang perlu anda cari untuk membeli rumah pertama:-

1. ILMU
Ya, anda akan melantik peguam untuk menyelesaikan proses jualbeli bagi pihak anda, tetapi anda kena tahu juga serba sedikit tentang proses jualbeli ini. Apa yang perlu anda sediakan untuk beli rumah, berapa banyak wang yang kena sediakan, siapa yang perlu anda hubungi dan bagaimana prosedurnya. Anda perlu tahu itu untuk mengelakkan kes penipuan. Untuk mengelakkan keterujaan anda bertukar menjadi kisah tragis.

Malah dalam kes-kes tertentu, Peguam hanya akan datang selepas anda membuat bayaran deposit kepada tuan rumah / ejen hartanah. Maka, nak tak nak, anda kena ada ilmu dan pengetahuan tentang apa yang perlu anda buat. Banyak sumber yang boleh dirujuk di majalah-majalah, buku-buku serta jaringan internet tanpa sempadan. Jangan malas dan ambil mudah tentang tip pertama ni.

2. WANG

Sekarang ni, jarang tuan rumah bersetuju untuk menjual tanpa deposit rumah kecuali anda mendapat 100% pinjaman. Bank hanya akan menawarkan 90% pinjaman ye untuk rumah pertama dan itu bergantung kepada nilai rumah. Ok, anda perlu sediakan sekurang-kurangnya 10% duit deposit dari harga beli rumah. Kos peguam yang akan melibatkan 2 kos (satu untuk perjanjian jualbeli dan satu lagi untuk perjanjian pinjaman). Kos lain, jika pinjaman anda tidak mencukupi 90% dari harga rumah, anda kena sediakan duit beza untuk cukupkan (top up) pinjaman yang tidak cukup itu. Kadang-kadang ada bank yang tidak masukkan dalam pinjaman, kos nilai rumah, maka anda yang perlu bayar kepada penilai nanti. Jika tidak bernasib baik pula, anda dikehendaki membayar caj kelewatan menyelesaikan pembayaran rumah kepada penjual (late payment interest).

Apa yang pasti, carilah info berkenaan kos-kos yang perlu disediakan sebelum beli rumah kerana silap percaturan, anda yang pening dan stress.

3. KESABARAN

Tips yang penting sekali dalam menyediakan diri anda untuk berhadapan dengan situasi-situasi yang tidak diingini. Sebagaimana yang saya nyatakan di awal tadi, kes jualbeli akan melibatkan ramai pihak dan satu pihak saja tidak dapat menyelesaikan kes jualbeli ini tanpa bantuan dan juga pemahaman pihak lain. Sekiranya pihak-pihak bekerjasama dan juga tahu tugas masing-masing dan berjaya mematuhi tarikh yang telah ditetapkan, itu sudah cukup baik dengan keterujaan anda. Tetapi sayangnya, bukan semua pihak memahami keterujaan kita itu.

Bersabarlah dalam perhubungan dengan peguam, pihak bank dan juga pihak-pihak lain. Kadang-kadang kita nampak macam tiada yang ambil berat tetapi itu hanya pandangan kasar mungkin, kita tak tahu mereka bertungkus lumus menyiapkan kes anda.

Bersabar dan saling membantu itu yang lebih baik dari menghentam dan juga saling menyalahkan. Pilihkan tindakan yang lebih membantu menyelesaikan masalah. Insyaallah, sekiranya anda banyak bersabar… pasti urusan berjalan lancar.

Pengalaman saya sendiri menguruskan kes, anak guam yang sabar dan sopan bicaranya lebih teratur kesnya dan tiada banyak masalah. Percayalah apa sahaja urusan, Allah akan permudahkan dengan mudahnya diri kita.