Kos yang perlu disediakan untuk beli rumah

Cost need to be prepared for buying a property:

1. Deposit of 10% from the purchase price;

2. Legal fees for sale and purchase agreement;

3. Legal fees for loan agreements;

4. Stamp duty for 14A (MOT) / Deed of Assignment (DOA);

5. Stamp duty for Loan Agreement / Charge;

6. Valuation of the property (usually includes in the loan amount);

7. insurance for the property (can be apply with the loan or separate);

8. differential sum (only if the loan amount approved less than 90% of the purchase price)

senaraikan kos agar tidak keliru

Janji Mulut

Perjanjian lisan

Masih ramai yang mengamalkan budaya janji lisan atau oral agreement atau kontrak secara lisan. Kalau dahulu, ‘janji mulut’ adalah perkara biasa kerana kepercayaan yang diberikan oleh pihak-pihak sangat kuat. Amanah yg diberikan dipegang dgn kuat. Bagaimana pula dgn keadaan sekarang? Perjanjian berlisan ini masihkah bole di amalkan? Tepuk dada tengoklah situasi dan keadaan.

Masih ramai diperdayakan oleh pihak2 tertentu dek kepercayaan yang diberikan.


Kesannya pihak yang berhak telah hilang haknya.

Apa yang penting untuk elakkan situasi begini? Jika antara kita berhasrat utk memberi janji, berniat untuk mengamanahkan seseorang dan/atau memasuki kontrak/perjanjian, pastikan:

1. tuliskan janji / kontrak / amanah walaupun atas sekeping kertas;
2. Tandatangani kontrak / janji tersebut:
3. Pastikan ada saksi;
4. Simpan dgn baik dan sesalinan disimpan dgn orang yg dipercayai.

Tindakan di atas bukan bermaksud oral agreement ini tidak bole diguna pakai dan juga tidak sah.

Malah, kontrak lisan ini disahkan dalam akta kontrak. Tetapi untuk mengelakkan dari kemaslahatan / kesukaran yg akan berlaku, tidak salah kita berjaga-jaga.

Antara keburukan janji lisan:
1. Hanya pihak2 yang membuat janji sahaja yg mengetahui dan boleh buktikan kewujudannya, bagaimana jika salah seorang telah meninggal?
2. Keturunan atau ahli keluarga akan bersengketa kerana tidak mengetahui perkara sebenar yang berlaku antara ibubapa dan datuk moyang mereka;
3.kemungkinan untuk mendapatkan hak kita semakin tipis kecuali bukti lain yg diperolehi kuat;

Serta banyak lagi keburukan yang tidak dinyatakan di sini.

Tetapi ada juga perjanjian walaupun bertulis, masih tidak menjaga hak2 pihak2, kenapa?

1. Kerana tidak memahami kesan dan akibat apa yg ditulis;
2. Apa yang ditulis / subject matter tidak sama dan tidak lengkap sebagaimana dijanjikan.

Untuk elakkan, baca dahulu dan fahami apa yg akan di tandatangani.

Power of Attorney / Surat Kuasa Wakil

 

PENDAFTARAN SURAT KUASA WAKIL

(1)APAKAH SURAT KUASA WAKIL?
Surat kuasa wakil ialah dokumen atau instrument pelantikan wakil kuasa oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa untuk sesuatu tujuan tertentu.

Pemberian kuasa boleh dibuat secara am atau secara khursus dengan kuasa yang diberikan sama ada kuasa boleh batal atau kuasa tidak boleh batal mengikut keperluan keadaan masing-masing.
Pelantikan wakil kuasa/penerima kuasa perlu di nyatakan degan jelas di dalam dokumen surat kuasa wakil.

(2)SIAPAKAH YANG BOLEH MENDAFTAR DOKUMEN SURAT KUASA WAKIL?

Sama ada pemberi kuasa atau penerima kuasa mendaftar sendiri atau diwakili oleh peguam dalam urusan mendaftar sendiri atau diwakili oleh peguam dalam urusan pendaftaran dengan mengemukakan permohonan pendaftaran dokumen tersebut di kaunter pejabat pendaftaran surat kuasa wakil, Mahkamah Tinggi Malaya kuala lumpur atau di mana mana pejabat pendaftaran mahkamah tinggi di seluruh semenanjung Malaysia.

(3)BAGAIMANA MENDAFTAR DOKUMEN SURAT KUASA WAKIL?

(1)Dua (2) set dokumen surat kuasa wakil perlulah disediakan:
a)satu (1) salinan asal dokumen surat kuasa wakil (untuk simpanan sendiri) ; dan
b)satu (1) salinanpendua dokumen surat kuasa wakil (untuk difailkan dan diserahkan ke mahkamah).

(2)Penurunan tandatangan pemberi kuasa mestilah disaksikan oleh pihak-pihak berikut:
(a)Di semenanjung Malaysia;
• Majistret;
• Jaksa Pendamai;
• Pentadbir tanah;
• Notari Awam;
• Pesuruhjaya Sumpah;
• Peguambela dan Peguamcara;atau
• Pegawai bagi syarikat yang menjalankan tugas-tugas bank yang berdaftar di bawah undang-undang bertulis di semenanjung Malaysia.

Dokumen surat kuasa wakil yang disempurnakan oleh saksi-saksi diatas mestilah dalam borang yang diperuntukkan dalam Akta surat kuasa wakil 1949 seperti berikut:
• BORANG I-Format pengesahan untuk individu.
• BORANG II-Format pengesahan untuk syarikat.

(b)Di luar semenanjung Malaysia:
• Notari Awam;
• Pesuruhjaya Sumpah;
• Mana-mana Hakim;
• Majisteret;
• Konsul British atau Naib-Konsul British;
• Wakil kepada Baginda Ratu Britain;
• Konsul Malaysia;
• Bagi dokumen yang disempurnakan di Ara Saudi,oleh Pesuruhjaya Ziarah Malaysia.
• Bagi dokumen yang disempurnakan di Singapura,oleh peguambela dan peguamcara mahkamah agong Singapura;atau
• Bagi dokumen yang disempurnakan di Singapura,oleh pegawai bagi syarikat yang menjalankan tugas-tugas bank di Republik Singapura dan diperbadankan menurut mana-mana undang-undang bertulis Republik itu.

Akta surat kuasa wakil 1949 tidak memperuntukan format khas yang perlu di ikuti, tetapi suatu bentuk pengesahan penyaksian oleh saksi-saksi di atas perlulah disertakan.

(4)BAGAIMANA UNTUK MENDAFTARKAN DOKUMEN PEMBATALAN SURAT KUASA WAKIL?

1)Dokumen-dokumen yang perlu disediakan:
Satu (1) dokumen pembatalan surat kuasa wakil yang asal (untuk simpanan sendiri);dan
Satu dokumen pembatalan surat kuasa wakil pendua (untuk difailkan dan diserahkan ke mahkamah);dan
Dokumen surat kuasa wakil yang asal yang telah didaftarkan di mahakamah tinggi Malaya.

2)Setiap dokumen surat kuasa wakil yang telah didaftarkan akan terus berkuatkuasa sehinggalah:
• Notis pembatalan yang telah difailkan,diterima daripada pihak pemberi kuasa;atau
• Notis pelepasan yang telah difailkan,diterima daripada pihak penerima kuasa;atau
• Pemberi kuasa atau penerima kuasa telah meninggal dunia;atau
• Penerima kuasa telah diisytiharkan sebagai tidak siuman;atau
• Pemberi kuasa telah diisytiharkan sebagai tidak siuman;atau
• Pemberi kuasa telah diisytiharkan bankrap

5)APAKAH BAHASA YANG HARUS DIGUNAKAN?
a)Dokumen surat kuasa wakikl yang hendak didaftarkan mestilah dibuat sama ada di dalam bahasa Malaysia atau bahasa inggeris.
b)Terjemahan hendaklah dilakukan jika surat kuasa wakil itu adalah selain bahasa Malaysia atau Inggeris.Terjemahan yang disertakan mestilah:

• Disahkan oleh jurubahasa yang bertugas di mahkamah;atau
• Terjemahan dibuat oleh mereka yang berkelayakan untuk menterjemah dan disertakan sekali surat akuan berkanun (Statutory Declaration) daripada penterjemah berkelayakan tersebut.

6)BERAPAKAH JUMLAH BAYARAN UNTUK PENDAFTARAN DOKUMEN SURAT KUASA WAKIL DAN DOKUMEN PEMBATALAN SURAT KUASA WAKIL?

Pendaftaran dokumen surat kuasa wakil:
PENDAFTARAN RM 25
DEPOSIT RM 10
SETIAP HELAIAN SEBELUM BAHAGIAN PENYEMPURNAAN RM 2

Pendaftaran dokumen pembatalan surat kuasa wakil:
PENDAFTARAN RM 10
SETIAP BAHAGIAN SEBELUM BAHAGIAN PENYEMPURNAAN RM 2

*NOTA: Setiap dokumen surat kuasa wakil yang telah disempurnakan mestilah disetem terlebih dahulu di pejabat Duti Setem sebelum dikemukakan untuk pendaftaran di Mahkamah Tinggi.

*Akta surat kuasa wakil 1949 tidak terpakai di Sabah dan Sarawak.

Sumber: Bar Council Malaysia

Proses Jual Beli Rumah

The process involved in getting you registered as owner of the property 

(in cases where title is issued)

1. Both seller and buyer sign transfer form 14A.
2. Lawyer send transfer form to stamp office for adjudication to ascertain how much stamp duty is to be paid/online.
3. Stamp office then stamps ‘’transfer form’’ for a nominal value of RM 10.00 and returns transfer form to lawyer.
4. Stamps office then informs valuation department of transaction. Valuation department then values property and informs stamp office of valuation.
5. Stamps office then issues PDS form to the lawyer. Buyer is normally given three (3) to four (4) weeks to pay stamp duty failing which, a penalty
would be imposed.
6. Lawyer collects stamp duty from purchaser and proceeds to stamp transfer form. It may take about two or three days for the stamp office to return
the lawyer the duly endorsed form. After stamping transfer form, lawyer presents the transfer form to the land registry / office for registration.

On presentation, you would be the registered owner of the property. However it may take one to two weeks (depending on which
land office) before the physical title is returned by the land registry/office. With the computerization process implemented in all land offices/ registries
in the country, the process is expected to be shortened.

*If you obtain a loan from a bank to buy the property, the title would be sent to the bank. You should get a photocopy of the title from the lawyer
for your record.

Appointment of lawyers

1. You have the right to appoint a lawyer of your choice to act for you in any transaction whether it is a purchase from a developer or an
individual. After all legal fees etc, are borne by you.

You should ascertain that:-
a) He is a lawyer;
b) That he has a valid practising certificate for the current year.
-Verification of the above can be done with the bar council.
-Each party to the transaction is advised to retain separate lawyers to protect their respective interests.

A lawyer can:
a) Advise, prepare and/or vet document such as SPA, deed of assignment, deed of reassignment, deed of mutual covenants, and deed of reassignment
and loan document. However, the SPA for purchases of residential properties from a developer is a standard form agreement fixed by law;
b) Conduct land, bankruptcy/ insolvency and company searches to ensure that there are no surprises, such as a different registered owner,
encumbrances (charges, caveats), conditions or restrictions on the title( important for a buyer), or that a party is bankruptcy/ insolvent;
c) If there is an individual title, to enter a private caveat to freeze all dealings in the property until it is transferred to the buyer;
d) Send document/instrument to the stamp office for adjudication and arrange for their stamping;
e) Act as stakeholder, to hold all money paid, retain 2% of the purchase price for the purpose of Real Property Gains Tax; and/ or to hold balance of
the purchase price;
f) Prepare and witness the execution of statutory forms;
g) For a sub-sale where the individual title has not been issued, get the consent of the developer to the sale of the property to the new buyer and to
undertake the registration of the property in the name of the new buyer. The lawyer should also get an undertaking from the developer not to further
encumber the property, and for a development project with a master title, a letter of disclaimer from the charge of the master title confirming no
right or interest in the individual property;
h) If the buyer takes a loan, get a letter of undertaking from the lender. The undertaking will include an undertaking that it will not foreclose the
property if the loan, interest, etc has been repaid/paid; and
i) Present the transfer (form 14A) and if applicable, the charge (FORM 16 A) for registration at the land office.

Lawyers’ fee

(for the scale of professional fees chargeable by lawyers).

House seller’s guide

Documents/ information you must provide buyers/buyer solicitors.
a) Copies of your previous sale & purchase agreement and loan agreement /title.
b) Current year quit rent receipt.
c) Current year assessment receipt.
d) Redemption statement from your bank (if you charged your house to the bank).
e) Letter of undertaking to purchaser’s bank to refund purchasers bank loan released to you in the event the transfer/ deed of assignment signed by
you in favour of purchaser cannot be registered/ is defective.
f) Income tax files reference number & which branch

Utility deposits

Make sure you make arrangement with purchaser to obtain refund of the remaining deposits i.e. water, electricity, telephone etc.

for apartments 

Make sure you make arrangements to obtain the refund of deposits which you have paid the developer. You would be required to provide the necessary original receipts to obtain the refund.

Notification of change of ownership of house/ apartment to local authority i.e. majlis perbandaran.

You or your lawyer must notify the local authority of any change in the ownership of any house/ apartment so that its assessment record could be updated. It is an offence if you fail to notify the relevant authorit

Receipt of balance purchase price

Generally, there would be a short time lapse between the payment of the balance price by the purchaser to your lawyer and the date when you receive the balance purchase price from your lawyer depending on the completion of documentation. Please seek clarification from your lawyer.

Pentadbiran Harta Pusaka

Apa itu harta pusaka?
-Merupakan harta peninggalan si mati termasuk lah harta alih dan harta tak alih.
Apa itu harta alih?
-Merupakan harta yang boleh dialih dari satu tempat ke satu tempat yang lain, contohnya: kereta, perabot, rumah, duit, pakaian dan lain-lain.
Apa itu harta tak alih?
-Merupakan harta yang tidak boleh alih atau kekal di tempatnya contoh: rumah, tanah, sawah, bendang, telaga, dan lain-lain.

Apa bezanya harta pusaka berwasiat dan harta pusaka tidak berwasiat?
Harta pusaka berwasiat: si mati meninggalkan harta dengan membuat wasiat bahawa hartanya itu akan dibahagikan kepada orang-orang yang telah si mati tentukan dan hartanya juga telah dikenalpasti sebelum si mati meninggal dunia.
Di dalam agama islam, si mati hanya boleh mewasiatkan harta tidak lebih dari 1/3 dari hartanya juga telah dikenalpasti sebelum si mati meniggal dunia.
Bagi orang bukan islam (non muslim), wasiat yang dibuat adalah sah walaupun kesemua hartanya diberikan kepada orang yang bukan warisnya selagi ia tidak bercanggah dengan peruntukan di dalam akta pentadbiran harta pusaka dan ia tidak di cabar oleh waris si mati.
Harta pusaka tanpa berwasiat: si mati meninggal dunia tanpa meninggalkan wasiat atau tidak membuat wasiat atau tidak sempat menyediakan wasiatnya.

Apa itu harta pusaka kecil?
Harta alih atau tak alih yang bernilai tidak melebihi RM 600,000.00 misalnya:

1. Tanah sahaja<600,000.00
2. Tanah dan rumah<600,000.00
3. Tanah dan rumah dengan harta alih seperti motokar,wang tunai,barang kemas<600,000.00
Apa itu harta pusaka biasa?
1. Harta alih sahaja bernilai lebih kurang RM 600,000.00 contoh wang simpanan, saham, tunai dan barang kemas;
2. Harta tak alih misalnya tanah bernilai lebih RM 600,000.00;
3. Tuntutan kontigensi di bawah akta undang-undang sivil 1956.
Apa itu ‘PROBET’?
Ia merupakan tindakan untuk memperakukan dan mengesahkan sesuatu wasiat yang di tinggalkan oleh si mati, tujuan probet adalah untuk memberi pengiktirafan kepada sesuatu wasiat yang sah di sisi undang-undang.

MATI MENINGGALKAN HARTA PUSAKA

1. Hartas pusaka kecil dan tanpa wasiat-nilai harta alih tidak>rm 600,000.00 semuanya

Pejabat penyelesaian pusaka kecil pejabat tanah

• Ada pertikaian
• Tiada pertikaian

BICARA
• Penyelesaian => pembahagian
• Rayuan

2. Harta pusaka biasa berwasiat atau tanpa wasiat-harta alih sahaja tanpa kira nilai harta jika harta alih dan tak alih >rm 600,000.00

Mahkamah tinggi/majistret sbg.pen.pendaftar kanan

• Ada pertikaian
• Tiada pertiakaian

BICARA

KEPUTUSAN

• Selesai
• Rayuan

Maklumat/dokumen yang penting semasa membuat permohonan untuk pentadbiran harta pusaka.
• Surat perakuan kematian/pengisytiharan mahkamah,
• Senarai waris-waris si mati- nama, no.k.p, tali persaudaraan(menurut surat faraid bagi orang islam) dan alamat.
• Senarai harta pusaka dan nilaiannya / jumlahnya:
1. tunai, wang simpanan, saham, barang-barang kemas;
2. gaji, pencen, kwsp, insurans nyawa;
3. tuntutan di bawah akta undang-undang sivil 1956(seksyen 7 & 8); dan
4. butir tanah & rumah, kenderaan bermotor ( no. Geran,mukim,lot,jenis rumah.)
• Senarai hutang si mati(yang diketahui)
1. Belanja urusan jenazah, keranda, bayaran kubur, bayaran untuk membakar jenazah,dll.(disokong dengan resit).
2. Hutang-piutang sah seperti baki pinjaman kenderaan, sewa beli, pinjaman kenderaan, kes-kes sivil, dsb, nama-nama si piutang.
• Surat wasiat(jika ada)
• Surat faraid(bagi orang islam sahaja)
• Sijil nikah bagi janda, balu, sijil kelahiran bagi waris yang tidak layak memohon kad pengenalan

AMANAH RAYA BERHAD.

Apakah prosedur untuk memohon pentadbiran terus (summary administration) di Amanah Raya Berhad?

1. Ketua pegawai eksekutif dibenarkan mentadbir harta pusaka yang mempunyai harta alih yang tidak melebihi RM 600,000.00 di bawah seksyen 17 akta perbadanan amanah raya 1995 tanpa surat pentadbiran daripada mahkamah tinggi atau pejabat tanah daerah.ini di buat sekiranya tiada apa-apa permohonan dibuat oleh man-mana pihak lain.

2. Waris-waris atau sesiapa sahaja yang mempunyai kepentingan dalam harta pusaka simati yang tidak melebihi RM 600,000.00 dalam bentuk harta alih sahaja boleh memohon kepada amanah raya berhad untuk menjadi pemegang kuasa.

3. Waris-waris hanya perlu mengisi dan mengemukakan borang permohonan dengan maklumat yang lengkap dan dokumen-dokumen yang membuktikan kematian si mati.

4. Sebaik sahaja permohonan diterima, amanah raya berhad akan memprosesnya dengan mengeluarkan satu pengisytiharan bagi mentadbir harta pusaka tersebut.

5. Amanah raya berhad diberi kuasa untuk menghasilkan aset-aset yang berkenaan bagi tujuan pembahagian.

6. Setelah menjelaskan bayaran duti pusaka (bagi kes-kes kematian sebelum 1 november 1991 sahaja) hutang pusaka dan menolak fee bagi amanah raya berhad, baki aset akan dibahagikan menurut faraid (bagi orang islam), Akta pembahagian(bagi orang bukan islam) atau secara persetujuan antara waris-waris yang berkenaan.

7. Peruntukan undang-undang ini (seksyen 17 akta perbadanan amanah raya 1995) adalah sangat berkesan bagi kes-kes tuntutan kemalangan maut jalanraya di mana waris-waris si mati bercadang mengambil tindakan di bawah seksyen 7 dan 8 akta undang-undang sivil 1956.

PROSES PERMOHONAN UNTUK PENTADBIRAN DAN PEMBAHAGIAN HARTA PUSAKA KECIL
• Mengumpul maklumat penting
• Pemohon mengisi dan menfailkan borang A di pejabat tanah
• Permohonan diproses oleh pejabat tanah-borang B diisi dan dikirimkan kepada pendaftar mahkamah tinggi.
• Penyiasatan dijalankan oleh pegawai penempatan/penghulu dsb.
• Sijil faraid diperolehi daripada majlis agama islam atau kadi.
• Pengesahan daripada pendaftaran pusat mahkamah tinggi-borang C
• Notis perbicaraan oleh pegawai penyelesaian-borang D
• Perbicaraan oleh pegawai penyelesaian pusaka kecil
• Perintah pembahagian-borang E,F
• Bantahan atau kaveat-borang N
• Tempoh rayuan 14 hari daripada tarikh perintah
• Rayuan 14 hari daripada tarikh perintah
• Rayuan ke mahkamah tinggi(borang K2,K1,K3)
• Keputusan rayuan
• Pendaftaran perintah di pejabat tanah.

sumber : Bar Council Malaysia